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筹建民宿:规划设计与情怀同样重要

  近两年客栈民宿市场迎来了爆发式的增长,从业人员已达近100万人。预计到2020年,国内客栈民宿行业营收将近400亿元。

  绿维文旅认为,筹建一间有盈利能力的民宿,规划设计与情怀同样重要,通过规划设计确定选址、明确定位、控制成本是非常重要的内容。

  有业内人士提醒:“经营民宿要有足够的资金支持、一定的管理经验和审美情趣,还要做好苦熬3年才能收回成本的心理准备。未来民宿产业很可能会经历一场大浪淘沙。”

  本文围绕民宿筹建期的三个重点问题展开,阐明如何通过民宿规划设计规避风险,为后期盈利打下良好的基础。

  01

  地理位置起到了决定性的作用

  对于一家盈利的民宿而言,地理位置起到了决定性的作用。选址之前要做好充分的市场调研,了解当地民宿相关的政策,评估可能的风险。

  1、区位与市场总量:选择区位就是选择市场,区位决定了市场总量如何、竞争情况如何、客源构成等。业内人士表示像厦门这种,市场大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高(成本另外分析),竞争压力大代表行业交替速度快(存在大量的转让和倒闭),休闲度假游发展越好,代表高端民宿的土壤越好。这样的市场适合有成熟运作经验的入局者,硬件与设计都必须跟上才可能在产业升级阶段分到一杯羹。

  市场情况不同决定了民宿定位的不同,是经济型民宿、中高档民宿、轻奢型民宿还是高档精品民宿跟市场总量有很大的关系,需要认真的调研分析,认真分析区域的经济发展水平和旅游资源条件。

  2、交通:对于定位为观光游或景区的配套的民宿来说,公共交通可达核心景观的时长不宜超过30分钟;对于客群定位为城市近郊自驾休闲度假群体的民宿来说,距离一二线城市主城区不宜超过2小时车程;距离临近知名景点不宜超过半小时车程;而在三四线城市,对自驾时间要求则更短。

  3、气候:适宜的气候可以拉长运营时间。四季分明,冬季长的区域,要考虑淡季运营的问题。

  4、区域环境:区域环境是选址当中最为重要的因素,评价区域景观时,不仅要考虑山水生态景观的品质,更要考量区域景观的独特性。

  5、地块状况:依山傍水的位置、古树、文化遗迹以及绝佳的观景视野都会给民宿加分。

  6、资源:一类是能带来美好境遇和体验的环境事物,另一类则是能完善补充民宿功能的相关业态。

  7、基础设施:民宿体量较小,设计及布局上灵活性强,而作为经营主体,给水、排水、强弱电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。

  8、政策:民宿的选址也要考察所在地区的政府态度与相关政策,这是行业最不可控的一个因素。

  综合来看,主要有两种选址类型。一是选址于景区周边,依托景区景点的吸引力,借助先天的旅游住宿市场,与周边娱乐、餐饮等旅游配套共同形成旅游区旅游服务体系。二是选址于城市周边,以临近城市庞大的消费市场为动力。

  02

  成本直接决定收益

  1、前期投入成本

  前期投入成本包括:房租、软装、硬装、床品等。投入适当,“有多少钱,做多少事”是经营民宿的基本原则,不应该跟着潮流,过度投资、申请贷款比例过高,导致最后无法回收。

  不少民宿业者失败的原因都是由于过度投资,遇上客房入住率低、淡季运营困难等情况,难以回收;或是民宿定位不清,难以吸引客人。

  如果做高端民宿,租期短就有很大的风险。有业内人士表示,投资酒店或者民宿至少1.5-3年回本,所以合同至少5年起。在租赁物业的过程中,要明确物业是否能起照,起照(获得经营所需的相应执照手续)的顺序是:工商的营业执照、消防、特种行业许可证(住宿被国家列为特种行业)、外事(外事就是你是否有接待外宾的资格)、最后是卫生。房租是成本的重要组成部分。房租既是前期投入成本,也是主要的运营成本。

  装修费用包括软装费用和硬装费用,需要预留10-15%的超支空间。软装主要包括常用的地毯、灯具、壁画、相框、书籍、真假绿植鲜花、摆件、家具等。软装得当可以直接提升民宿的吸引力。如果选择基础设施好的房源,就会在硬装上节省资金,毕竟租期到达,硬装是无法带走的,是纯投入。

  装修的过程中要注意耐用性和实用性,比如洗手间要注意无异味,做好防水,房间做好隔音,房间内预留足够的电源插口等,床品尽量选择优质床品。

  除基础的住宿条件以外,是否包含其它增项服务,如餐饮、娱乐、亲子、商务、宴会、活动、养生等,如果有还需要配置相应的基础设施。

  此外,成本还包括租房押金、物业费用、中介费用、网络费用、众多日常生活用品采购费用等。小到储物盒、衣架、晾衣架、纸巾盒、吹风机、针线盒、急救箱,细致到游泳圈、水枪、沙滩足球、棋牌等,都要考虑周全。

  2、运营成本

  运营成本主要包括:房租、水电气暖燃气物业费、易耗品费用、折旧费用、维修费、清洁洗涤费、员工工资,还包括各个平台的佣金费用(一般是10%)等等。

  3、投资回报分析

  根据所包含的所有增项服务以及住宿制定出运营模式,得出所需要的人员编制、服务流程、消耗所需、售卖渠道等,从而设定初步年流水预算。

  根据制定的运营模式得出每一项相应的成本支出,如人工成本、能源成本、客用品成本、销售成本等。

  根据年流水预算和年总运营成本得出利润值,并根据理想回报年限进行调整。

  最终论证投资回报年限。

  03

  定位是投入建设的前提

  明确民宿定位是规划设计的重要内容,定位包括市场定位、风格形象定位、价格定位、营销策划定位四部分。只有明确了目标市场需求,才能有针对性的创造出合适的产品,提供良好的服务。策划规划的精准定位、特色文化的准确呈现,确立了项目的核心竞争力,这将发展成为未来民宿的品牌特色。民宿将在定位的基础上衍生出品牌精神、文化内涵。

  定位是投入建设的前提,只有明确了服务人群的需求,才能创造准确的产品,提供完善的服务。定位主要包含市场定位、产品定位、形象定位、价格定位、营销定位五方面。

  市场定位

  明确客户人群,制作用户画像,了解用户需求,这是后期装修设计的基础。最简单的人群定位要明确客户的消费能力和年龄区间。

  产品定位

  明确房型和各房型的客户群体。

  风格形象定位

  策划规划的精准定位、特色文化的准确呈现,确立了项目的核心竞争力,这将发展成为未来民宿的品牌特色。民宿将在定位的基础上衍生出品牌精神、文化内涵。

  价格定位

  明确价格定位,用弹性的价格来迎合淡旺季市场,应对各个营销平台。

  营销定位

  明确营销的主题、营销的渠道、营销的传播媒介等问题。

  04

  规划设计是民宿特色化的关键

  民宿的个性、差异化首先体现在空间设计上,民宿的空间设计就是要把定位的精神文化内涵空间化、物质化;

  其次,在地文化的展示尤为重要,民宿的规划设计必须充分挖掘和突出当地文化元素,在保留并凸显在地元素的过程中创新,在地文化通过细节的设计展现,最终体现在一草一木、一杯一灯上面;

  再次,遵循质朴自然的设计原则,规划设计要尊重地域自然生态,营造人与自然、材料与环境的和谐;

  最后,民宿需要合理的配套业态补充,游客入住民宿,往往不满足于单一的住宿功能,餐饮、SPA、有机农场、儿童游乐等业态会给游客体验带来很大的提升,民宿的配套功能有些可以借助周边的自然条件因地制宜布局,同时应充分考虑区域的联动效应,与周边业态形成互动。